אם אתם גרים בבניין שיש בו אפשרות לבצע פרויקט תמ"א 38/2 שפר עליכם חלקכם. יהיו שיגידו שזוהי מתנה שהוי מוותרים עליה, שצריך לעבור מסלול מכשולים, ה"ויה דולורוזה" בענף הבנייה. למרות כול הקשיים – אם אתם יכולים לקבל היתר בנייה ולאשר בבניין שלכם מסלול של פינוי ובינוי, או בשמו האחר, הריסה ובנייה מחדש תקבלו בסוף תמורה אמיתית לתלאות ולאי נוחות הנגרמת כאשר הפרויקט בבניה לאחר כול ההליכים הנדרשים עד לקבלת ההיתר, תקופה שאורכת אגב, בממוצע כ – 5 שנים.
אחת המשוכות שלעיתים יש לעבור, ובאופן פרטני כול דייר ודייר היא קבלת משכנתא או הלוואה אחרת כנגד שיעבוד הבית. נבהיר, שאם קיימת משכנתא על הבית לפני שהחל הפרויקט, יתנהל הליך של "גרירת משכנתא", מהלך פיננסי מקובל וידוע לכול מי שקנה בית בפעם שנייה או שידרג את בית מגוריו או אפילו בצע מהלך של "מחזור משכנתא"
אך, מה עושים במקרה בו אתם רוצים לקבל משכנתא או הלוואה נוספת, לכול מטרה, כאשר ברצונכם לתת כבטוחה את הבית שלכם, כאשר בעצם אתם במצב של "אין בית".
במילים אחרות, בהתאם להסכם הבנייה עליו חתמתם יחד עם שאר הדיירים, לביצוע פרויקט של הריסה ובנייה מחדש של הבניין בו אתם גרים כך שהבית שלכם נהרס, ואתם עוברים לגור בשכירות, כמקובל בתחום, עד אשר יקום וייבנה הבניין מחדש והדירה הדירה הספציפית שלכם, כיצד תוכלו לקבל משכנתא על דירה שאינה קיימת, על "אין דירה"? או קושי גדול יותר – הלוואה נוספת וחדשה ?
מגדלים פורחים באוויר
פנתה אלינו לקוחה שנקלעה למצב כזה בדיוק, "קיבלתי המלצה על גולדהמר יועצים מלקוח שקבל יעוץ עסקי שיווקי בכדי לגייס לו מימון בפרויקט" אמרה, והבהירה לנו כי היא צריכה לקנות את חלקו של בעלה בדירה שהיא בבעלותה בשיעור של שני שליש בזכויות, ובעלה מחזיק בשליש הנותר מהזכויות בדירה.
כיוון שבמסגרת הסכם הגירושין הוסכם כי תרכוש את חלקו של בעלה, היא רוצה לממש זאת והיא צריכה הלוואת משכנתא, בה הנכס משמש כבטוחה, והבנק בו מתנהל חשבונה מזה כ- 20 שנה סרב.
בפארא פרזה על המשפט המפורסם של ארכימדס, זהו בדיוק המצב גם במקרה זה. כיון שהבניין נהרס ואין לנו שום נכס או דירה בעין, הדיירים ובכללם הלקוחה חייבים לקבל ערבות מאת הקבלן או היזם, בשווי הדירה החדשה שיקבל כול דייר על פי הערכת שמאי, בדיוק כמו במקרה רגיל בו מקבלים ערבות על פי חוק מכר דירות והתקנות שתוקנו בנדון, מהבנק המלווה.
דא עקא, הבנק בו נוהל חשבונה מזה שנים רבות אינו הבנק שמלווה את הפרויקט, ואינו זה שנתן מימון ליזם לצורך הבנייה, ולכן רוב הבנקים חוששים כיון שאין להם מידע שליטה ופיקוח על הנעשה בפרויקט ומדיפים משיקולי סיכון, שלא לתת מימון במקרה שתיארנו.
תנו לי נקודת משען ואניף את המשכנתא
בגולדהמר יועצים מדברים בנקאית, ומצאנו את נקודת המשען בבנק המלווה את הפרויקט כולו, הוא אשר מנהל, מפקח על התקבולים ועל ההוצאות,הוא אשר דורש דוחות מפקח בנייה על קצה התקדמות הפרויקט והוא זה שבעצם יושב על ה"ברז", שהרי כול הבנייה נעשית כ"פרוייקט סגור" (Construction Loan) , ולכן הוא זה שיש היגיון בדרישתנו כי ייתן ללקוחה הלוואה, וכך היה לאחר מו"מ ארוך.
נכון שהבנק הציב דרישה כי חשבון הלקוחה על כול חלקיו יעבור להתנהל אצלו, אך כיון שהתנאים החדשים, שיעור הריבית, מסגרת האשראי ותזרים המזומנים שלה שופרו באותה הזדמנות, הטורח היה כדאי.
