חוות דעת מומחה
בעניין
חוות דעתי ניתנת בקשר עם תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מטעמם של התובעים ברישא, בכדי לאפשר מימוש זכויותיהם של התובעים באופן המיטבי, ומבלי כמובן לפגוע בזכויותיהם של הנתבעים.
בית משפט השלום בפתח תקווה
תיק XXXXXX
1. חן ….גלינה ת.ז. XXXXXX
2. גיל XXXXXXXXXX בע"מ ח.פ. XXXXXX
נגד
1. ניר ת.ז. XXXXXXXX ואחר'
אני החתום מטה, עקיבא גולדהמר, נושא ת.ז. 053224010 , מרח' טולקובסקי 25 ג' בתל אביב, נתבקשתי על ידי גיל …, לחוות את דעתי המקצועית, לגבי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בתיק מס' …. בבית משפט השלום בפתח תקווה.
אני מצהיר בזאת, כי אין לי כול עניין בנשוא חוות דעת זו, ואני נותן חוות דעת זו במקום עדות בבית המשפט וכי ידוע לי היטב שלעניין הוראות החוק הפלילי בדבר עדות שקר בשבועה בבית המשפט, דין חוות דעת זו, כשהיא חתומה על ידי כדין עדות בשבועה שנתתי בבית המשפט.
השכלתי
2004 – M.A., תואר שני, מדעי המדינה, האוניברסיטה הפתוחה.
2001 – B.A., תואר ראשון במדעי החברה והרוח, האוניברסיטה הפתוחה.
2001 – רישיון תיווך נדל"ן, משרד המשפטים.
1993 – רישיון ייעוץ השקעות, רשות ניירות ערך.
1985 – לימודי תעודה, שנתי, רעיונאים (קופירייטר), איגוד המפרסמים.
1984 – לימודי תעודה, שנתי, ניהול השיווק והפרסום, איגוד המפרסמים.
1982 – לימודי תעודה, קורס שנתי, הכשרה לניהול בכיר, בנק הפועלים.
1981 – לימודים לתואר A.B. כלכלה ומנהל עסקים, אוניברסיטת בר-אילן.
כיהנתי בעבר כחבר דירקטוריון וכחבר בוועדות השקעה בחברות בתחום שוק ההון, הנני בעל רישיון ייעוץ פיננסי מטעם רשות ניירות ערך (הותלה לבקשתי), מורשה כיועץ לעסקים מטעם משרד המסחר והתעשיה, ובעל רישיון תיווך בנדל"ן מטעם משרד המשפטים מס' 13263.
ניסיוני המקצועי
2006 – גולדהמר יועצים – ייעוץ עסקי שיווקי לחברות ועסקים (מנהל ובעלים) .
• ליווי יזמים וקבלנים במיזמים ופרוייקטים בתחום הנדל"ן.
• גיוס מקורות מימון מבנקים ו/או קרנות ו/או מוסדות כספיים למיזמי נדל"ן.
• תוכניות עיסקיות, בדיקת היתכנות, מקורות מימון חלופיים.
• מסגרות אשראי בבנקים ואובליגו, שיפור וחיסכון בעלויות, חלופות פיננסיות.
• אירגון פיננסי (Refinancing) לחברות ועסקים והוזלת עלויות מימון.
• ניהול מו"מ, מיזוגים ורכישות עם משקיעים ושותפים פיננסיים או אסטרטגיים.
• משכנתאות – בחירת מסלול הלוואה, ריבית, בסיס הצמדה, מיחזור ופריסה.
2005 – 2006 VP Business Development , א. צ'ארסקי ושות', משרד עורכי דין.
2002 – 2005 סמנכ"ל שיווק ומכירות, ה.א.ג נדל"ן.
1981 – 2002 חבר הנהלה בנק אוצר החייל, שוק ההון ופיננסים, דירקטור וחבר ועדות השקעה.
פרויקטים בתחום הנדל"ן, גיוס אשראי וליווי שוטף בשנה האחרונה
• פרוייקט ברח' הרצל בת"א, 6 קומות, 12 יחי' דיור, היקף כספי של כ- 29 מיליון ₪, במימון בנק הפועלים, החטיבה העיסקית.
• פרוייקט ברחוב הפלמ"ח בפ"ת, 9 יחי' דיור, היקף כספי 14 מיליון ש"ח, במימון בנק מזרחי, חטיבת נדל"ן.
• פרוייקט ברח' הלל זכריה בפ"ת, 9 יחי' דיור, היקף כספי של כ- 14 מיליון ₪ , במימון בנק מזרחי, חטיבת נדל"ן.
• פרוייקט במרכז ראשל"צ, 12 יחי' דיור, היקף כספי כ- 28 מיליון ₪, 14 יורשים, לבנייה עצמית – ניהול מו"מ לתנאים המימון עם 3 בנקים.
המסמכים ומקורות המידע שעמדו לרשותי
• פגישה עם מר …..בעל מניות בתובעת מספר 2 .
• פגישה עם עו"ד …….. באי כוח התובעים.
• כתב התביעה מטעם תובעים 1-2.
• כתב הגנה מטעם הנתבעים.
• כתב תשובה לכתב ההגנה מטעם נתבעים 4-12 .
• חוות דעת מהנדס אורי ורון.
• חטיבה עסקית בנק הפועלים.
• מחלקת אשראי קמעונאי חטיבת מסחרית בנק מזרחי.
• מכלול, קרן למימון התחדשות עירונית בע"מ.
• סקטור נדל"ן בנק לאומי.
וזו חוות דעתי
חוות דעתי ניתנת בקשר עם תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין מטעמם של התובעים ברישא, בכדי לאפשר מימוש זכויותיהם של התובעים באופן המיטבי, ומבלי כמובן לפגוע בזכויותיהם של הנתבעים.
עומדות בפנינו 2 אפשרויות, גישת הנתבעים לפיה יש לפעול לחלוקה בעין של המגרש, וגישתם של התובעים כי יש לפעול לפירוק שיתוף בדרך של מכרז למרבה במחיר או במנגנון אחר דוגמת BMBY (קנה אותי קונה אותך) בכדי לקדם את הפרויקט.
כבכול פרויקט בתחום הנדל"ן, אחד הנדבכים החשובים, לאחר איתור קרקע ובחינת היתכנות לביצוע, הוא היכולת לגייס מקורות מימון לרכישת הקרקע, למשך בניית הפרויקט, מכירת יחידות דיור לרוכשים בכוח, למתן ערבות לכול רוכש, החרגה ואפשרות שיעבוד של יחידת דיור שנרכשה לקבלת משכנתא לרוכש שירצה בכך, רישום והסדרת הזכויות הקנייניות של כול רוכש, בין אם מדובר במספר יחידות דיור או בפרויקט רב היקף של עשרות ומאות יחידות.
ברי, כי היכולת של היזם לגייס את המימון תלויה בתנאי השוק, הוראות החוק, תקנות שונות, הוראות הפיקוח על הבנקים, הנהלים השונים ואמות המידה שכול מלווה בשוק, בנקים, קרנות מימון ייעודיות לתחומי הנדלן, מוסדות מימון חוץ בנקאיים, חברות ביטוח ומנהליי בתי השקעות חייבים בהם ומחילים על עצמם.
ממול לשוק המלווים ניצבים יזמים, קבלנים וצרכני אשראי אחרים, שיכולתם לקבל אשראי תלויה בסוג המיזם ותחום הפעילות לו נדרש המימון, איכות הלווה, ביקוש והיצע ברמה המאקרו כלכלית, סיכוני השוק בקשר עם פרויקט או מיזם ספציפי, טווחי הזמן להם נדרש המימון והבטוחות אותם יכול צרכן האשראי להעמיד לטובת המלווה.
הפרקטיקה הנוהגת במיזמי נדל"ן, דוגמת נשוא חוות דעת זו, היא בדרך של שיעבוד הקרקע וכול הזכויות הנלוות לה, כבטוחה למימון הנדרש, וזאת לאחר בחינה מדוקדקת של כול הפרמטרים שצוינו ואחרים נוספים, עד אשר המלווה יאשר מתן ליווי ומימון לפרויקט שהוא.
מכאן אפוא, שייחוד ורישום שיעבוד על כלל הזכויות בקרקע הם תנאי יסודי הכרחי, יחד עם תניות ובחינות נוספות אחרות, אותן מבצע כול מלווה ומלווה בשוק, שאת רובו כידוע, מנהלים הבנקים מסיבות מובנות.
וכבר ייאמר, כי בקרקע הנדונה לה בקשו התובעים פירוק שיתוף, לא ניתן לייחד רק את חלקם של התובעים באופן רישום הזכויות, גם אם יש חלוקה פיזית בפועל.
במקרה זה יידרש שיעבוד של כול הקרקע, זו המוחזקת בפועל על ידי התובעים וזו המוחזקת בפועל על ידי הנתבעים, אישור וחתימה של כול אחד ואחת מבעלי הזכויות, מקרב הנתבעים, וברי כי תקשה ותסרבל את קידום הפרוייקט, כך שבפועל לא ניתן יהיה לקבל מימון ליחידי בעלי הזכויות או לתובעים 1 ו-2 .
ייתר על כן, מבלי לעסוק בסוגיה האם פיצול ורישום הזכויות בין התובעים לנתבעים, כול אחד על מחצית השטח, אפשרי מבחינה הנדסית ותכנונית, או מהו אורך ותקופת הזמן שנדרשת, וככול הנראה היא ארוכה דיה, במקרה זה, מרכיב שווי הקרקע לתובעים, ביחס להיקף הפרויקט יקטן, וכך גם יכולת המינוף והמימון על כול רכיביהם.
כפי שצוין בכתב התשובה לכתב ההגנה, גם התמורה תגדל בגין דירה נוספת שתיווסף, שווי הקרקע יגדל, שלם במקום מחצית, לכול אחד, ומחיר ההון, רמת המינוף בין ההון העצמי – הקרקע – לבין שיעור וסכום הליווי מסך הפרויקט יגדל והוצאות שונות שיתלוו לכך, כגון עמלת ליווי ועמלת אי ניצול תקטנה, וחשוב מכך, שיעור התשואה הפנימי בפרוייקט יגדל.
בשולי הדברים חשוב גם להזכיר את ההוצאות שנגרמות לתובעים בגין שכירות ישירה שעליהם לשאת בה, וקשיים והוצאות נוספות שייגרמו לתובעים, כחברה קבלנית שרוצה להשיא את רווחיה, כמובן מבלי לפגוע באיזו זכות מזכותם של הנתבעים, נהפוך הוא.
מכאן אפוא, כי אין אפשרות לגייס מקורות מימון לפרויקט במצב הקיים, להשיא רווחים בהם יחלקו שני הצדדים כתוצאה מגידול בתמורות, וכול עוד אין ביכולתו של תובע 2 לייחד את זכויותיו במקרקעין, לשעבד אותם לטובת המלווה, לקבל מימון לאורך תקופת הבנייה והפיתוח, למכור דירות לרוכשים בכוח ולהבטיח זכויותיהם בהתאם לחוק ולקבל משכנתא אם יזקקו לה, וסוף דבר, לרשום את זכויותיהם של מי מרוכשי הדירות כדין.
לא למותר לציין, כי בשנים האחרונות, הבנקים – ומחרים מחזיקים אחריהם שאר המלווים בשוק, מוסדות כספיים וקרנות, המעניקים מימון ליזמים בתחום הנדלן – העלו את רף הדרישות והתניות לקבלת מימון והם נוהגים כבית שמאי בכול עסקה, קטנה כגדולה, ובמיוחד במימון עסקאות מקרקעין, שם גם ההיקפים גדולים בדרך כלל, ולכן אם יש ספק – אין ספק.
יוער ויודגש, כי על אף שהנתבעים מינו מיופה כוח מטעמם לנהל את הפרויקט בתחומי הבנייה והתפעול, ועל אף שהנתבעים מינו או מתכוונים לעשות כן, ולמנות מיופה כוח, עו"ד שיחזיק בייפוי כוח בלתי חוזר לפעול בשמם של הנתבעים בכול דבר ועניין, הבנקים השונים או כול גוף מימוני אחר, יערימו קשיים עצומים, עד כדי סירוב מוחלט לתת מימון, ובלבד שכול אחד ואחת מבעלי הזכויות יחתום בעצמו ולא באמצעות מיופה כוח.
יוצא אפוא, כי כול אחד מבעלי הזכויות, הבנק יצטרך לבחון, לבדוק ולאשר אותו, בכדי שלתובעים (או לנתבעים) תתאפשר קבלת מימון, בהינתן שהקרקע ב"מושע".
צרכי המימון ושימושם
צרכי המימון של התובעים, מבלי להתייחס להיקפם, נדרשים ל- 4 אפיקים-
1. השלמת מימון הקרקע.
2. מימון הבנייה השוטפת עד להשלמת הפרויקט.
3. מתן ערבויות לרוכשים בכוח בהתאם לחוק מכר דירות.
4. קבלת משכנתא לרוכשי הדירות.
מקורות מימון אפשריים
בשוק המלווים קיימים מקורות מימון שונים, אופן פעילות שונה, עלויות מימון שונות, ופלחי שוק שונים בהם הם פועלים כפי שיבואר הלן –
• בנקים (לא כולם).
• חברות ביטוח.
• בתי השקעות (קופ"ג, קרנות ותיקי השקעות).
• קרנות מימון בתחום הנדל"ן.
• בעלי הון ומשקיעים המשתתפים ברווח.
הבנקים כידוע הם הגוף הממן והמלווה הגדול ביותר בתחום הנדלן בפרויקטים שונים והוא גם מקור המימון הזול ביותר ללווה, בהשוואה לכול שאר המלווים הפועלים בשוק לטובת יזמים וקבלנים.
מחיר ההון, מחיר הגיוס בעגה הבנקאית, בבנקים כאמור הוא הזול ביותר בשל יכולתם לקבל פיקדונות בסכומים קטנים ממאות אלפי מפקידים קטנים, במחיר כמעט אפסי כיום (הריבית על פיקדונות לצרכנים אפסית כידוע), וכך הוא יכול לתת את המחיר הנמוך ביותר גם אם נדרש הוא להתחרות במלווים אחרים.
נהיר, כי ככול שאנו יורדים במדרג הרשימה, עלויות המימון גדלות, או לחילופין או פונים לשוק של מיזמים קטנים, דוגמת נשוא כתב תביעה זה. חברות הביטוח למשל, מפנות משאבים לפרויקטים עצומים של מאות יחידות דיור או לחו"ל מסיבות מובנות. קרנות המימון הייעודיות, או שרוב מקורותיהם
מגיעים מהבנקים והם בעצם "קבלני משנה", וכך עלות המימון שלהם יקרה יותר, או שמקורותיהם מגיעים מגיוס בבורסה, שם גם העלות שלהם גבוהה מן הבנקים.
קיצורם של דברים, גם אם יש שונות בעלות המימון, אף גורם המעניק ליווי ומימון לפרויקטים בתחום הנדלן, לא ייתן ליווי ומימון במידה ואין לו יכולת לייחד את הזכויות של המלווה ולשעבד אותם.
סיכום
1. נדרש אישור של כול בעל זכות מן הנתבעים כיון שלא ניתן לייחד את זכותם של התובעים.
2. על אף שמניסיוני המקצועי רב השנים בתחום, ופרויקטים שטופלו על ידי רק לאחרונה, נעשתה פנייה ל- 3 בנקים גדולים ולקרן מימון, כמצוין לעיל, בכדי לבחון האם ניתן יהיה לקבל מימון ללקוח בעל איתנות פיננסית וניסיון רב שנים – פנייה שנדחתה על הסף בשל הדרישה החד משמעית לשעבד את כול הקרקע, לבדוק ולבחון כול בעל זכות, ולהחתימו על כול השעבודים וההסכמים הנלווים.
זוהי חוות דעתי ואני יודע כי היא עשויה לשמש כראייה בבית המשפט, בתיק הנדון.
עקיבא גולדהמר___________________